楼市“松绑”依然扑朔迷离

http://ngchyz.cn/2019-11-29 16:41:29

    6月13日,国家统计局发布数据显示,地产开发投资、商品房销售面积、商品房销售额等多个指标的增速跌至近一年来最低点。其中,商品房销售额和商品房销售面积已经连续4个月同比下降。之前,中国指数研究院称,5月,中国100个城市(新建)住宅平均价格为每平方米10978元,环比上月下跌0.32%。这是2012年6月以来百城房价首次环比下跌。

    中国房地产市场再次成为人们关注的焦点。尽管人们对是否“拐了”尚存争议,但是却无人否认当前楼市状况严峻。于是,“救市”的呼吁以及冲动也随之而来。

    “刚性需求”不再坚挺

    数年间,中国房地产商都讲着这样一个故事:这是一片人多地少的土地,这片土地将会迅速城镇化,这种城镇化需要大量的房子,这样的房子涨价是必然趋势,这个趋势将持续很久。这个故事的逻辑如此严丝合缝,以至于人们不得不相信它是真的:房价必然、必须涨上去。

    近日,中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁公布了一项研究称,中国家庭十分之九拥有自己的住房,其中,城镇的比率(87%)略低于农村(96%),但与欧美发达国家相比,已经显著领先。不仅如此,到2014年3月,中国城镇家庭多套房拥有率达到21%。无房户、啃老族以及“人房分离”户减少至22%,而他们中有钱购房的仅为7%。

    需求方如此,那么,供给面呢?甘犁说,中国城镇现有的房子足以填补刚性需求,而且还有1998万套过剩。那些已经售出但不租不住的空着的房子约4898万套,空置率为22%,也显著高于欧美国家,甚至高于我国台湾地区。尤其令人瞩目的是,经济适用房空置率竟然高达23%。它本来是为满足低收入家庭住房需求的。

    在甘犁的研究中,所谓“刚性需求”的坚挺已成明日黄花,房价要上涨,乃至只是稳定在高位,都需要新的故事讲出。然而,房地产商还没有找到新的故事可讲,只好老调重弹。

    地产“大炮”、华远董事长任志强在博客中说,“尽管房地产只是夜壶。但政府真的不需要这只夜壶吗?政府可以不用夜壶。但政府会不关注必要的经济增长与底线吗?至少房地产还不是过剩产能。 城镇化和消费升级还有巨大的需求。我不相信中国会甘愿落入中等收入陷阱的地步。要实现中国梦,不管政策如何调整,都需要有个安定、舒适的家。”

    万达董事长王健林说,“中国的真实城镇化率还不到40%,十八届三中全会才定下政策,去年年底刚开了新型城镇化工作会议,国家首度把城镇化作为国家经济发展的重要支柱,作为推动国家发展的主要动力。这个方向刚刚才定下,房地产就崩盘了,你觉得可能吗?”

    恒大董事长许家印说,“在中国城镇化发展的浪潮下,三线城市仍将是未来房地产企业的主战场。”

    尽管火力全开,但是应者寥寥。人们似乎对城镇化与高房价的爱情不再感冒。这不仅仅是审美疲劳所致,反面的证据也愈来愈多。

    渣打银行的研究团队称,当前,中国一至三线城市的房屋库存总量已升至17个月房屋销售量。“我们假设相当于5~10个月房屋销量的库存水平表明房市相对紧俏,相当于15个月以上房屋销量的库存水平代表房屋供给过量,这将对开发商造成相当大的资金压力,并加大房价下行压力。”

    该团队的研究模型表明,如果全国房屋成交量仍维持在当前水平,那么库存将难以清空,并将持续上升,对开发商造成更大压力。“房屋销量上升是清空当前及未来库存的唯一出路。然而即使成交量从当前水平以月环比2.5%的速度增加,也只能带动库存逐步减少。库存降至2013年中期的水平将需要两年时间。这意味着许多开发商的痛苦将延长,并可能导致大量房企破产,因为许多房企将难以承受如此长时期的高额融资成本。”

    在最需要钱的时候,钱却离开了。数据显示,今年第一季度,中国市场新募集的私募股权投资基金共计33只,募资总额达到44.62亿美元,房地产行业却备受冷落,基金只数和募集金额均明显下降。受境内IPO开闸影响,房地产基金退出笔数呈现报复性反弹,共发生54笔退出案例。不止如此。在2012~2013年曾大受海外债权人欢迎的中国内地房地产企业债券,开始门庭冷落。3月中旬至4月底,中国内地房企海外融资完全停顿。

    或许SOHO中国董事长潘石屹的话在点题。他在清华大学经管学院的一个内部讲话中说,“中国的房地产现在就是泰坦尼克号,马上就要撞到前面的大冰山了。”

    楼市“松绑”扑朔迷离

    6月10日,上海易居房地产研究院副院长杨红旭在其新浪V认证微博上透露,即日起,沈阳市限购取消,本地人和外地人可购多套住宅。“如消息属实,则沈阳把贞节牌坊全面推倒了!之前,无锡、南宁、天津、宁波、温州等只是局部松绑!当前,沈阳楼市供大于求,住宅去库存化周期22个月,与天津相近。限购松绑暗潮汹涌,大势已去,半年后,估计只剩一线四市站岗!”他说。

    一石激起千层浪。媒体纷纷涌向沈阳求证真伪,评论员叶檀已经发话“早该取消,否则沈阳发展无力”。根据当地媒体报道,沈阳10日确实取消了楼市限购,但没有具体文件,沈阳市有关房地产交易权属登记中心只是接到了这么个消息,本地户口、外地户口都不限购了。但是11日早上又有通知说,恢复限购。

    对于沈阳市楼市限购“松绑”近乎行为艺术的做法,杨红旭不禁叹道:“当前楼市现状,限购已无必要。为什么暂时还得站岗?两点原因:1.历史遗产。2.舆论绑架。如果政府能把保障房搞得更好些,如果‘文革\\’遗民遗风更少些。自然,就不需要这个烂牌坊了!”

    数据显示,截至5月底,沈阳新建住宅库存1828万平方米,超过京沪,仅次于全国最高的天津(2110万平方米),去库存需要22个月,此外,沈阳房价收入比10多年来在下降。有评论称,“过剩了,还限购,这是最不市场化的现象。”

    沈阳市政府为什么试探取消限购?伤在你身,痛在我心。这个理儿中国人很清楚:“土地财政”已经将房地产市场和政府的钱袋子连在一起。房子卖不出去,房地产商资金紧张,政府如何能作壁上观。何况,在经济转型升级尚未明了,新兴支柱产业仍在地平线外,各地发展对房地产的依赖仍难脱离。“不卖楼不发展”早已成为某些城市的写照。

    问题是,取消限购鼓励投资乃至投机是不是个好主意?

    巴克莱首席中国经济学家常健说,巴克莱近日访问了北京和上海,与相关政策决策者、宏观经济评论员、国际组织官员和行业专家碰面。他们发现,老百姓对房地产市场低迷感到一些担心,中国人民银行等有关机构也未能出台强有力的应对措施。常健认为,公众对楼市低迷并未感到太意外,而是更倾向于接受经济增长放缓的前景。尽管房地产市场有着持续下行的风险,国家出台政策果断扶持房地产市场的希望依然比较渺茫。

    显见,尽管除沈阳外,无锡、南宁、天津、宁波、温州等地方政府都在努力为楼市加油,但是无论是中央政府,还是普通百姓,似乎都不认为到了该拉房地产一把的时候。“国家乐见房地产泡沫慢慢缩小。它将会容忍来自房地产市场的坏消息。”中国社科院一位研究者称。

    不过,心急的也在提醒风险,如同以前上演的那样。北师大房地产研究中心主任董藩在微博中表示:“又到了该说只有房地产业才能救中国的时刻了——不管你承认不承认、爱听不爱听,这是事实。唯一限购限贷的行业就是房地产业,这说明唯一有巨大需求潜力的行业就是这个行业。总体上看,基础设施建设的产业链短而细小,拉动作用有限,而且政府投资不可避免存在巨大浪费。”

    渣打银行的研究人员则认为只要政策得当,也许会“双赢”。“改革者也意识到,持续2~3年的房市深度调整将对市场造成显著损害。我们认为目前中央有必要调整政策,以软化楼市调整力度。若政策运用得当,应该不会再次刺激房市大幅上涨,而会减轻市场可能受到的冲击力度。”

    数据显示,2013年年底以来,家庭可利用抵押贷款的下降已使房屋销售量降低。不过,即便取消限购,又能怎么样?在董藩看来显然还是不够的,他的呼吁是:“松动房贷吧!”常健则认为,“正在下降的房价自我实现的预期、负债/GDP比率超过200%的高杠杆经济背后开发商的财政困难,以及在银行部门有阴影的脆弱的金融体系,这些都暗示无序调整的风险是真实的和上升的。”


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